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Il contratto preliminare di compravendita di un immobile: cos’è e a cosa serve il compromesso?

Compromesso preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare o preliminare di compravendita chiamato anche con il termine “compromesso”, è un impegno reciproco scritto tra compratore e venditore che ha come effetto l’obbligo a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Una volta che il contratto di compravendita viene firmato tra le parti, il diritto di proprietà sull’immobile potrà considerarsi trasferito.

Quando si procede all’acquisto di una casa, uno dei passaggi necessari è quello della proposta di acquisto che il compratore, formula tramite l’agenzia, al venditore: in questo modo il possibile acquirente esprime un concreto interesse per l’immobile in vendita.

Nel caso in cui la proposta sia conforme alla richiesta del venditore, in tutte le sue parti, il venditore è obbligato ad accettarla.

In seguito all’accettazione, la proposta si perfeziona in vincolo contrattuale tra le parti, qualora le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.; il venditore è obbligato a vendere e il compratore ad acquistare.

Per dettagliare meglio i vari aspetti dell’operazione riportate nella proposta accettata, le parti possono decidere di stipulare un preliminare di vendita o compromesso.

Ma vediamo nel dettaglio cosa serve per fare un compromesso e quali aspetti considerare prima di comprare casa.

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Che cos’è il preliminare di compravendita immobiliare o compromesso?

contratto preliminare di vendita compromesso

La parola compromesso utilizzata spesso per riferirsi al contratto preliminare di vendita, è un atto tra le due parti che, in questo caso, ha come oggetto un bene immobile.

Le due parti intenzionate a concludere una compravendita immobiliare stipulano quindi un contratto in cui si obbligano a concludere una futura compravendita. Nel gergo corretto del diritto chi vende un immobile (una casa, appartamento, villa, terreni, uffici) è denominato promittente alienante mentre chi acquista l’immobile si chiama promissario acquirente.

Qualsiasi forma di contratto preliminare incluso un preliminare di vendita produce degli effetti obbligatori per i contraenti. Sia venditore che compratore di un immobile infatti acconsentono alla futura vendita del bene.

In questo atto vengono disciplinati gli accordi tra privati per arrivare al contratto definitivo ovvero all’atto notarile di compravendita o rogito.

Il contratto definitivo sancirà gli effetti obbligatori e reali che prevedono:

  • trasferimento della proprietà
  • pagamento del prezzo pattuito
  • la consegna del bene immobile.

A cosa serve il preliminare di vendita?

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare le parti sottoscrivono un vero e proprio obbligo scritto a concludere il contratto di vendita definitivo in un periodo di tempo successivo.

All’utilizzo del preliminare di vendita si ricorre molto spesso per riuscire a far incontrare diverse esigenze delle parti:

  • il reciproco vincolo tra venditore e acquirente che garantisce la non possibilità a sottrarsi da entrambi al contratto definitivo.
  • permettere di definire tutti gli adempimenti necessari per la vendita, sfruttando la finestra di tempo che intercorre tra l’atto preliminare e il definitivo. Tra gli adempimenti ci sono le richieste di un mutuo per l’acquisto dell’abitazione o un trasloco, ecc. ecc.

Differenza tra preliminare e proposta di acquisto

La distinzione tra il preliminare (promessa scritta e vincolante) e la proposta di acquisto immobiliare è fondamentale per fare chiarezza.

La proposta d’acquisto è un atto unilaterale con la quale una parte manifesta all’altra l’intenzione di acquistare un immobile alle condizioni proposte; in tale documento dovranno essere indicati tutti gli elementi essenziali: ad esempio: la descrizione dell’immobile, il prezzo, le parti, i termini, le condizioni, il periodo di validità della proposta ecc.

Essa viene sottoscritta su dei moduli appositi a disposizione dell’agenzia; tale modulistica, prima del suo utilizzo, deve essere presentata e depositata in camera di commercio.  

Quando si sottoscrive una proposta d’acquisto normalmente si procede anche al deposito di una somma di denaro che si trasformerà in caparra confirmatoria nel momento in cui il destinatario della proposta dovesse accettarla.

Ed è proprio nel momento in cui il proponente ha notizia dell’accettazione che essa diventa un vero e proprio vincolo negoziale. La fase successiva, se si volesse specificare in maniera più dettagliata quanto previsto nella proposta accettata, e’ quella della stipula del preliminare di vendita.

La sottoscrizione del preliminare, che prevede anch’essa un versamento di una certa cifra a titolo di “caparra confirmatoria”, impegna, invece, fin da subito entrambe le parti che hanno intenzione di concludere l’affare.

Quando si fa un compromesso cosa bisogna chiedere?

La legge italiana non ha specificato una disciplina precisa per il contratto preliminare, sebbene chiarisca all’ art. 1351 c.c. che debba avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità.

Il preliminare di compravendita immobiliare pertanto è regolato dalle stesse norme previste per i contratti definitivi immobiliari e conterrà tutte le clausole del contratto di vendita regolare, completo ed efficace.

In un preliminare di vendita immobiliare gli elementi essenziali che devono essere contenuti sono sostanzialmente:

  • la forma scritta,
  • il consensodelle parti,
  • l’indicazione precisa del bene immobileoggetto della vendita con specifico indirizzo, i dati catastali, la tipologia di fabbricato ecc.
  • il prezzo
  • le eventualicondizioni sospensive o risolutive.

Si può capire come, dettagliando il più possibile il contenuto del preliminare, gli intoppi e i vari dubbi che potrebbero sorgere nello stipulare il contratto definitivo, diminuiscono.

Quali documenti servono per fare un compromesso

Affinché la redazione del preliminare possa essere avviata bisogna possedere la documentazione completa:

  • Copia del documento di identità, codice fiscale e dati di residenza del promissario acquirente;
  • Copia del documento di identità, codice fiscale e dati di residenza del promittente venditore;
  • proposta di acquisto dell’immobile accettatache deve contenere: dati catastali, prezzo di vendita dell’immobile, modalità di pagamento e riportare il termine ultimo per la firma del preliminare e il rogito.
  • documentazione riguardante l’immobilecome atto di provenienza immobile, copia degli assegni versati, la visura catastale ed ipotecaria, la planimetria della casa, eventuali pratiche catastali in corso, sanatorie o condoni.

Registrazione del preliminare

Il Testo Unico sull’Imposta di Registro (DPR 131/1986) prevede che per dare una data certa al compromesso di compravendita e al pagamento delle tasse (imposta di bollo e imposta di registro) sia obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Il documento viene redatto in forma scritta. Una volta sottoscritto deve essere registrato entro:

  • 20 giorni. Se i contraenti scelgono di utilizzare una scrittura privata non autenticata (quando tra le due parti non viene coinvolto il notaio);
  • 30 giorni. Se il compromesso viene redatto con scrittura privata autenticata o atto pubblico presso il notaio;
  • 60 giorni. Se il preliminare viene sottoscritto all’estero ma che riguarda un immobile presente in Italia.

Per procedere alla registrazione, la documentazione da consegnare è la seguente (causa covid, non si consegna più il fascicolo presso gli uffici, ma si invia in via telematica, pec o posta normale, all’agenzia delle entrate di Torino):

  • codice fiscale e documento di identità delle parti (acquirente e venditore);
  • copia del contratto preliminare di compravendita con marca da bollodi 16 euro con data antecedente o uguale all’atto del preliminare. Va aggiunta una marca da bollo ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe di documento;
  • modulo F24 pagato. All’interno dell’F24 è previsto il pagamento dello 0,50 %di anticipo dell’ imposta di registro sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria. La quota variabile dell’F24 viene detratta dalle imposte di registro da pagare al rogito
  • modello 69
  • dichiarazione sostitutiva compilata e firmata del richiedente registrazione
  • eventuali procure.

Questi, gli importi dovuti all’agenzia delle entrate quando si registra:

  • imposta di registro pari a Euro 200,00indipendentemente dal prezzo della compravendita
  • imposta di bollo, pari a Euro 16,00 ogni 4 facciate; comunque ogni 100 righe (se il contratto è formalizzato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è pari a   Euro 155,00).

Quando il preliminare prevede un pagamento (ad esempio incasso dell’assegno di caparra) è dovuta inoltre, l’imposta di registro proporzionale, che ammonta a:

  • 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Quanto costa stipulare il contratto preliminare di vendita?

Cercando di chiarire il più possibile, bisogna ribadire che il costo per la stipula del “compromesso” è variabile a seconda di come le parti decidono di redigere l’atto.

Se optano per una scrittura privata non autenticata, i costi che devono essere sostenuti sono quelli della registrazione dell’atto (come scritto appena sopra).

Nel caso in cui le due parti in causa decidono di stipulare il contratto nella forma di scrittura privata autenticata dal Notaio, i costi prevedono:

  • costi di registrazione
  • onorario del Notaio
  • costo di trascrizionepresso la Conservatoria dei Registri Immobiliari da parte del notaio.

Se decidi di avvalerti della competenza della nostra agenzia immobiliare a Torino  ti è utile sapere che ai nostri clienti, venditori o acquirenti, è dedicato il servizio gratuito di assistenza notarile , sin dalle prime fasi della compravendita.

L’importanza della trascrizione del preliminare

La trascrizione del compromesso di vendita (trascrizione del preliminare nei registri immobiliari) si dice che ha efficacia dichiarativa: e’ il modo di rendere pubbliche (cioè legalmente conosciute) le vicende relative ai beni immobili. In questo modo l’acquirente tutela il proprio acquisto da eventuali intenzioni fraudolente del venditore di vendere lo stesso bene ad un terzo soggetto o dall’iscrizione di ipoteche, o pignoramenti sull’immobile successive alla data di trascrizione del compromesso.

Sostanzialmente vale la regola generale secondo la quale chi trascrive per primo viene tutelato rispetto ai terzi che hanno trascritto o iscritto successivamente.

L’agenzia immobiliare è obbligata alla registrazione del contratto preliminare?

Sì. Come mediatori immobiliari abbiamo l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita.
Per tutti gli affari che prevedono un intervento di professionisti come gli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione dei contratti preliminari, per l’accettazione della proposta quando le clausole sono esaustive per la conclusione del contratto preliminare di compravendita.

Che cosa non è soggetto a registrazione:

  • accettazione della proposta non sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare;
  • la proposta di acquisto (tranne alcuni rari casi)
  • gli incarichi conferiti al mediatore per la vendita.

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