La guida al cambio destinazione d’uso di un immobile

Quando per gli immobili si parla di “cambio destinazione d’uso” si fa riferimento al contesto urbanistico e catastale indicante una modifica degli scopi di utilizzo di un’unità immobiliare e pertanto un cambio di categoria di questa.

Nel tempo infatti possono cambiare le esigenze e la necessità di trasformare, ad esempio da ufficio in abitazione , un magazzino in un garage, e così via. In tal caso è necessario modificare la destinazione d’uso . Come? Ottenendo le autorizzazioni degli uffici preposti alla pubblica amministrazione ovvero quelli del Comune e rispettando le precise normative previste.

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Il Sestante è l’agenzia immobiliare presente su tutto il territorio di Torino che semplifica i processi per chi vuol vendere casa o comprarla. Mettiamo a disposizione dei nostri clienti una corretta e precisa valutazione immobile , con relativa analisi di mercato scritta, gli accertamenti necessari atti a stabilire la vendibilità del bene, la promozione accurata delle proprietà e i migliori agenti per garantire compravendite al miglior prezzo e nel minor tempo possibile.

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Cambio destinazione d’uso cosa fare

Il cambiamento di destinazione uso di unità immobiliare può essere una procedura piuttosto complessa, soprattutto per chi non è esperto del settore. Documentazioni da produrre, iter burocratico e termini molto tecnici collegati al cambio di destinazione d’uso di un immobile rendono spesso necessario l’aiuto di professionisti esperti che sappiano come muoversi.

Tra le prime cose da fare per cambiare la finalità di utilizzo di un immobile è informarsi a livello urbanistico su quali siano i permessi a costruire al Comune di Torino o a quello di competenza territoriale del comune in cui si trova l’immobile.

Quando si decide di variare la finalità di utilizzo di un immobile è necessario intervenire a livello urbanistico chiedendo, nel caso sia necessario, eventuali permessi a costruire al Comune di competenza territoriale.

La licenza edilizia, con la quale si è edificato il fabbricato in cui insiste l’immobile, è tra i primi documenti necessari per intraprendere da parte dei tecnici le modifiche di destinazione d’uso.

In seguito si può effettuare il cambio all’ufficio del Catasto in cui la documentazione fiscale viene aggiornata e sono registrate le eventuali modifiche dei valori catastali dell’immobile.

Quando gli interventi edilizi sono necessari si definisce l’operazione come cambio di destinazione d’uso con opere . È in questa fase che occorre richiedere i permessi urbanistici al Comune di competenza.

Quando richiedere l’autorizzazione al Comune?

Il cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante necessita di richiesta autorizzazione al Comune. In questa situazione si modificano gli scopi di utilizzo iniziali dell’immobile dato che vi è una modifica da una categoria funzionale ad un’altra. Ne è un esempio il passaggio da categoria residenziale a categoria commerciale in cui si va incontro ad un cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione.

Quando non serve l’autorizzazione del Comune?

Se non si opera un cambio di categoria (come per esempio da ufficio a ufficio o da residenziale o residenziale) si è di fronte a una destinazione d’uso non rilevante.

In questo contesto non occorre nessuna autorizzazione comunale, ma è sufficiente effettuare il cambio al catasto in caso di mutamento della disposizione dei locali, delle dimensioni, ecc.

Quali sono le destinazioni d’uso rilevanti?

Le categorie catastali definite dalla normativa ( articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01) sono 5 .

• A) Residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere) se la superficie dell’unità è prevalentemente adibita all’ uso abitativo;
• A-bis) Struttura turistico-ricettiva: alberghi, le residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, ostelli e immobili prevalentemente a carattere ricettivo.
• B) Produttiva e direzionale: laboratori di artigiani, industrie, magazzini ed imprese edili, officine e luoghi in cui si effettuano riparazioni. Qualsiasi attività finalizzata alla produzione di beni o servizi, alla trasformazione di beni o materiali, spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall’azienda; banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e società fornitrici di servizi, centri di ricerca,fiere, uffici privati e studi professionali in genere;
• C) Commerciale: media distribuzione, negozi di quartiere, attività commerciali di grande distribuzione, attività di commercio all’ingrosso, i mercati, le attività di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;
• D) Agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzioni agrarie, allevamenti e forestazione, campi coltivati, vivai di fiori e piante, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agri-campeggi.

Nel caso in cui in un’unità immobiliare siano presenti diverse destinazioni d’uso, viene assegnata la destinazione prevalente a quella con una superficie utile maggiore. Facciamo un esempio: abbiamo un’unità che è produttiva al 51% e al 49% commerciale, in questo caso sempre che le due attività siano collegate, l’immobile verrà considerato produttivo.

Piano regolatore generale, conformità e norme

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile prende in considerazione l’ambito catastale ed urbanistico. La trasformazione deve assolutamente essere fatta con domanda dei titoli di autorizzazione, altrimenti il rischio è quello di incorrere in un abuso edilizio.

Affinché le modifiche d’uso dell’immobile possano procedere bisogna verificare che il Piano Regolatore Generale (PRG) dia possibilità di un cambio di destinazione d’uso. È necessario informarsi presso l’ufficio catastale competente quando il Comune di riferimento non ha un piano regolatore o si trova in una fase transitoria a seguito di recenti modifiche.

Cambiare destinazione d’uso in un immobile del condominio

Se l’unità immobiliare oggetto del cambio di destinazione d’uso si trova in un condominio bisogna adoperarsi per capire e verificareche nel regolamento condominiale non vi siano restrizioni.

Può capitare che in alcuni regolamenti condominiali ci siano divieti per ciò che riguarda la modifica della destinazione d’uso di un immobile.

In una situazione di questo genere, affinché la variazione possa procedere è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale anche se il piano regolatore lo ammette.

Cambio destinazione d’uso senza opere o modifiche strutturali

Può accadere che il cambio di destinazione d’uso di un immobile non abbia necessità di svolgere opere pesanti di ristrutturazione edilizia. In questa situazione infatti non vengono modificati né il volume né la conformazione dell’immobile.

Al proprietario basterà presentare una Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) senza dover chiedere la concessione edilizia.

Quindi riepilogando, si può non richiedere la concessione edilizia se non si verifica uno sconvolgimento dell’assetto urbanistico-edilizio.

Mutamento destinazione d’uso con modifiche strutturali

Se si necessita di avviare lavori di ristrutturazione importanti tali da modificare in modo importante l’edificio e il cambio di destinazione d’uso prevede modifiche strutturali o distributive, allora basta sempre la segnalazione di inizio attività SCIA.

Per realizzare la trasformazione di destinazione dell’immobile è importante e necessario capire quali interventi fare rivolgendosi ai professionisti conoscono le normative urbanistiche pubbliche e locali.

Quando è possibile cambiare la destinazione dell’immobile?

Il cambio di destinazione d’uso può essere attuato quando caratteristiche ambientali e dell’edificio possono essere adattate alla nuova funzione e quando gli strumenti urbanistici lo consentano.

A tal proposito precisiamo che il cambio di destinazione d’uso non è sempre possibile.

Tra le cause che rendono impossibili le modifiche affinché il cambio di destinazione d’uso possa verificarsi c’è l’impossibilità di rispettare alcuni requisiti essenziali dell’edificio. Tra l’inadeguatezza degli ambienti vi sono ad esempio:

• impossibilità di rispettare norme igienico-sanitarie
• caratteristiche specifiche di una destinazione d’uso e suoi rapporti aeroilluminanti che non possono essere rispettati in fase di cambio
• impossibilità di mantenere i requisiti richiesti perché differenti da Comune a Comune

I piani urbanistici locali possono impedire che in un dato luogo possa essere presente un’attività. Il nostro consiglio è quello di verificare sempre presso l’Ufficio Tecnico del Comune che il Regolamento urbanistico consenta o meno cambi di destinazioni sul territorio.

Quanto tempo ci vuole per un cambio destinazione d’uso?

I tempi di risposta delle amministrazioni comunali variano e potrebbero oscillare anche tra i 15 giorni e i 60 giorni. Le tempistiche sono strettamente legate ai tipi di lavori e autorizzazioni necessarie. Può capitare inoltre che siano necessari ulteriori accertamenti o richiesta di documentazione come per esempio la richiesta di una Certificazione di Agibilità immobile allungando così il periodo per terminare l’intera procedura.

Chi rilascia la documentazione valida per il cambio destinazione uso immobili?

L’Ufficio per il rilascio del cambio di destinazione d’uso a cui rivolgersi è quello competente del Comune ovvero l’ex ufficio dell”Agenzia del Territorio che oggi è un settore dell’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Dal momento che il cambio d’uso determina anche il cambio della categoria edilizia dell’edificio si ha una variazione sulla rendita catastale importante per definire il valore catastale su cui verranno calcolate le imposte come Tasi, Imu e Tari.

Il servizio dell’agenzia immobiliare e dei suoi professionisti

Dal momento che queste operazioni si rivelano piuttosto complesse, con regole diverse in base alle Regioni e ai Comuni l’Agenzia Immobiliare di Torino Il Sestante mette a disposizione i suoi periti tecnici abilitati (geometra, ingegnere) per effettuare le pratiche velocemente e in sicurezza.

Affidandosi a professionisti competenti i tempi necessari per il cambio di destinazione d’uso sono ridotti ai 10 giorni circa per le unità immobiliari che non hanno bisogno di interventi con modifiche strutturali. Una volta eseguite le indagini del caso per ricevere le autorizzazioni eventuali dal catasto e la varia documentazione, il tutto verrà inoltrato all’ufficio del protocollo.

Nel caso siano previsti lavori e modifiche strutturali i tempi possono variare a seconda delle particolari esigenze burocratiche che può richiedere l’immobile interessato.