Cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà è il diritto reale di una persona su una cosa (in questo caso un immobile) che diventando proprietaria, non può averne l’uso; in questo caso specifico non può viverci dentro . Il possesso e il godimento del bene immobile sarà in capo a un terzo (usufruttuario), titolare del cosiddetto diritto di usufrutto. La nuda proprietà consiste quindi, nella proprietà di un bene, senza che ne comporti il godimento o il possesso immediato.

Attualmente tale formula, è una soluzione molto ricorrente visto il gran numero di proprietari, soprattutto anziani senza eredi o con necessità economiche, che decidono di vendere la nuda proprietà della propria casa, riservandosi l’usufrutto. Pertanto, si assicurano di continuare a risiedere nella loro casa per tutta la vita e ricevono anche un consistente compenso monetario in cambio della vendita della nuda proprietà.

Questa soluzione è interessante anche per chi decide di investire nel mattone dato che il prezzo di vendita medio di questo tipo di immobili è più conveniente rispetto al prezzo pieno di mercato.

La nuda proprietà è anche un concetto frequentemente utilizzato nell’ambito della successione , essendo comune per gli eredi ereditare la nuda proprietà di un immobile, ma l’usufrutto vitalizio è riservato a un terzo (generalmente il coniuge vedovo).

Il Gruppo Il Sestante è l’agenzia immobiliare presente su tutto il territorio del Torinese che semplifica i processi per chi vuol vendere la nuda proprieta’ della propria casa. Mettiamo a disposizione dei nostri clienti una corretta e precisa valutazione immobili a Torino e in provincia, con relativa analisi di mercato scritta , gli accertamenti necessari atti a stabilire la vendibilità del bene, la promozione accurata delle proprietà e i migliori agenti per garantire compravendite immobiliari al miglior prezzo e nel minor tempo possibile per le parti in causa.

Nuda proprietà, usufrutto e piena proprietà

Per arrivare all’origine del concetto di nuda proprietà occorre anzitutto spiegare il significato civilistico: è il diritto “di godere e disporre“ della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico italiano.

Scomponendo questo concetto , emergono due punti: la nuda proprietà , già definita, e l’ usufrutto , che costituisce il diritto di godimento che un individuo acquisisce su un bene del quale deve rispettarne la destinazione economica.

In questo modo sorgono due diritti diversi su una cosa comune . Colui che raccoglie, nella sua persona, il godimento e i frutti derivanti dal bene in oggetto e la nuda proprietà che corrisponderà al diritto reale in capo proprietario del  bene.

Quali sono le differenze tra nuda proprietà e usufrutto?

C’è una differenza molto marcata tra le capacità del nudo proprietario e dell’usufruttuario . Infatti, nonostante il primo sia il proprietario dell’immobile, non gode praticamente di alcun privilegio e si dice che abbia una “nuda proprietà”.

In sostanza:

• L’usufruttuario può godere della proprietà per tutta la durata del suo diritto . Inoltre, può affittare o vendere l’usufrutto a una terza persona.
• Il nudo proprietario , invece, non potrà affittare l’immobile, in quanto non lo possiede, pur potendo vendere la nuda proprietà a terzi .
• Il nudo proprietario acquisirà l’uso e il godimento dell’abitazione solo con l’ estinzione dell’usufrutto , che può avvenire per:
  • Morte dell’usufruttuario, la causa più comune.
  • Rispetto del termine stabilito.
  • Il rispetto della condizione risolutiva stabilita nel contratto di usufrutto, quale, ad esempio, che l’interessato si coniughi.

La vendita della nuda proprietà

Come accennato in precedenza, è sempre più comune acquistare la nuda proprietà di un immobile. 

Si verifica soprattutto nel caso delle persone anziane che non hanno eredi o vogliono percepire un reddito extra, senza rinunciare a continuare a vivere nella propria casa.

In questi casi, l’acquirente beneficerà di un prezzo d’acquisto inferiore (anche del 30-40%) a compensazione di non poter possedere l’immobile per alcuni anni. Per approfondire, ti consigliamo la lettura di questo articolo che fornisce dettagli importanti su come questa situazione possa essere ideale per chi è interessato ad investimenti immobiliari a medio e lungo termine.

Un fattore trascendentale nel calcolo del prezzo di vendita della nuda proprietà è l’ aspettativa di vita della persona che beneficerà dell’usufrutto .

Esiste una relazione inversamente proporzionale tra l’età e il prezzo di tale diritto. Quindi più grande è l’uno, più piccolo è l’altro.

Questo perché il nudo proprietario non potrà godere di questo bene fino alla morte dell’usufruttuario , motivo per cui questa opzione coinvolge persone di età avanzata. Inoltre le persone più avanti negli anni possono ottenere più entrate in questo tipo di operazioni.

Vantaggi della nuda proprietà

– Risparmio sul prezzo degli appartamenti. Le abitazioni che beneficiano di questo modello si distinguono per avere un prezzo di vendita inferiore rispetto al prezzo di mercato di un immobile con le stesse caratteristiche. Pertanto, l’acquirente opta per sviluppi a cui altrimenti non potrebbe aspirare, risparmiando così una notevole somma di denaro.

– Investimento redditizio a medio e lungo termine. Acquistando la casa ad un prezzo inferiore a quanto stipulato nel mercato, nel momento in cui il nuovo proprietario ottiene il pieno diritto d’uso dell’abitazione, ha una casa di valore molto superiore a quello che ha pagato per essa . In questo modo, se in futuro deciderai di vendere o affittare l’immobile, potrai ottenere una maggiore redditività.

– Si evitano di pagare determinate spese. Il nudo proprietario è dispensato dal pagamento delle spese derivanti dalle forniture ( acqua, luce, gas, ecc.), dalle spese condominiali e dalle riparazioni ordinarie dell’uso della casa mentre l’usufruttuario abita in essa.

– Possibilità di vendita della nuda proprietà. Nel caso in cui il nudo proprietario non disponga di risorse economiche sufficienti e necessiti di denaro, ha la possibilità di vendere la nuda proprietà a un terzo, purché rispetti il diritto d’usufrutto.

Diritti del nudo proprietario

Sebbene il nudo proprietario della casa abbia la sua proprietà, in realtà non ha alcun tipo di potere su di essa. Puoi eseguire solo un insieme molto limitato di azioni sulla casa:

• Diritto di proprietà : il nudo proprietario ha la proprietà della casa anche se, come abbiamo detto, non ne ha l’uso e il godimento.
• Diritto di vendere la nuda proprietà : può anche vendere la nuda proprietà a terzi, purché siano rispettati i diritti dell’usufruttuario.
• Diritto di ipotecare la nuda proprietà : è possibile richiedere un mutuo ipotecario sulla nuda proprietà dell’immobile in usufrutto. Se alla scadenza dell’usufrutto si consolida la piena proprietà del nudo proprietario ipotecario, l’ipoteca si estende anche all’usufrutto, salvo diverso accordo.
• Diritto di eseguire lavori e migliorie : i lavori e le migliorie possono essere eseguiti sull’abitazione di cui si ha la nuda proprietà, a condizione che non arrechino danno all’usufruttuario.
• Diritto al ripristino dell’uso e del godimento dell’abitazione allo scadere dell’usufrutto.

Obblighi del nudo proprietario

Il nudo proprietario non ha solo diritti, ma ha anche una serie di obblighi che deve adempiere:

• Obbligo di effettuare riparazioni straordinarie ove necessario . Se non eseguite a tempo debito, l’usufruttuario può farle e pretendere dal nudo proprietario l’aumento di valore dell’immobile.
• Rispetto del diritto dell’usufruttuario : il nudo proprietario non può alterare la forma o la sostanza della cosa in usufrutto, né compiere atti lesivi del diritto dell’usufruttuario.
• Pagamento delle relative spese straordinarie : Il nudo proprietario e l’usufruttuario devono farsi carico di spese diverse per la casa. L’usufruttuario dovrà pagare le utenze (acqua, luce, telefono…) e le spese condominiali per vivere lì. Il nudo proprietario, da parte sua, è responsabile delle spese straordinarie sull’immobile.
• Rispondere all’usufruttuario : Il nudo proprietario deve rispondere all’usufruttuario se l’immobile viene sequestrato o venduto giudizialmente per il pagamento di debiti.
• Pagare l’ipoteca dell’usufrutto : se al momento della costituzione dell’usufrutto l’immobile risulta ipotecato, il nudo proprietario sarà responsabile del pagamento delle relative rate.

Un’opzione per il futuro come complemento alla pensione

La maggior parte degli esperti immobiliari fa notare come la vendita della nuda proprietà sia un’opzione che ha sempre più seguaci, soprattutto tra coloro che hanno tra i 65 e i 70 anni e cercano un supplemento al proprio pensionamento. È uno dei modi migliori per ottenere liquidità su un bene illiquido come la casa senza rinunciare al suo uso e godimento fino alla morte . Vale a dire che per molte persone la vendita della nuda proprietà conferisce prevalentemente vantaggi alla loro vita quotidiana.

Naturalmente bisogna tener conto che vendendo la nuda proprietà si cede anche la possibilità di una futura vendita. Inoltre gli eredi dell’usufruttuario che cede la proprietà non potranno disporne, poiché l’immobile diventa di proprietà di chi ha la nuda proprietà.

Come si calcola il valore della nuda proprietà e di usufrutto

Il valore del diritto di nuda proprietà risulta dalla differenza tra il valore complessivo dei beni e il valore attribuito all’usufrutto.

Valore della nuda proprietà = valore totale dei beni – valore di usufrutto.

A seguire una tabella aggiornata al 2022 con i coefficienti per il calcolo dell’usufrutto vitalizio e della proprietà.

Esempio :

Prendiamo un immobile dal valore di 230000 euro. Moltiplichiamo questo valore per 1,25% che è il tasso di interesse legale attuale. 230000 x 1,25% = 2875. La rendita annua di 2875 euro deve quindi essere moltiplicata per il valore dell’età anagrafica dell’usufruttuario. Supponiamo che la persona abbia 72 anni. Il valore corrispondente a quell’età è 40. A questo punto possiamo calcolare il valore dell’usufrutto: 2875 x 40 = 115000 (valore dell’usufrutto).

Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza: 230000 – 115000 = 115000.

Pertanto se il proprietario in questione di 72 anni volesse vendere la nuda proprietà della sua casa, potrà venderla ad un prezzo di 115000 € .