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Come si calcola il valore catastale di un immobile?

come si calcola il valore catastale di un immobile

Quando si parla di valore catastale si fa riferimento al valore fiscale, ovvero un valore a cui viene applicata un’aliquota che è utilizzata per calcolare tasse e imposte dovute nel caso in cui vi sia un acquisto di una casa, per valutazione immobili , per calcolare le imposte di successione di un immobile, una donazione ecc.

Le imposte che un cittadino deve riconoscere allo Stato per il possesso e/o l’acquisizione di un bene immobile vengono definite grazie al calcolo del valore catastale che non deve essere confuso con il valore di mercato. Per calcolare il valore catastale bisogna moltiplicare la rendita catastale per alcuni coefficienti che si basano sulla categoria catastale di appartenenza e che quindi variano da tipologia di immobile.

È sempre consigliato prima di acquistare un immobile procurarsi informazioni più complete possibile, tra cui il suo valore catastale, in modo da evitare brutte sorprese e potere affrontare la compravendita in sicurezza. Per procedere a una valutazione immobile corretta e affidabile puoi affidarti ai nostri professionisti, che recuperando tutti i dati necessari sapranno fornire il giusto prezzo della proprietà con una valutazione scritta.

Cos’è il valore catastale dell’immobile e a cosa serve

Il valore catastale immobiliare è a tutti gli effetti il valore fiscale di un immobile. Si utilizza questo riferimento numerico per calcolare qualsiasi tipo di imposta che riguardi un atto di compravendita immobiliare e qualsiasi trasferimento di bene immobile da un proprietario all’altro.

Lo scopo di questo valore è quello di quantificare l’entità fiscale del bene ed è per questo che non viene considerato come il valore di mercato dell’immobile.

Questo valore è utilizzato specificatamente per calcolare:

  • Le imposte di registro, catastali e ipotecarie per l’acquisto di un immobile.
  • Imposte di successione in caso di un’eredità. Queste tasse si applicano con aliquote diverse a seconda del grado di parentela.
  • Imposte ai fini IMU (Imposta Municipale sugli Immobili).
  • Per la TARI.
  • Imposte applicate alle donazioni.

Differenza tra valore catastale e rendita catastale

Sebbene spesso valore catastale e rendita catastale siano termini utilizzati come sinonimi, la rendita catastale prende in considerazione il reddito autonomo prodotto da un bene.

Il calcolo della rendita catastale si ottiene moltiplicando le dimensioni dell’immobile per la tariffa d’estimo. La tariffa di estimo è calcolata dall’Ufficio Tributario Territoriale in base alla categoria catastale di appartenenza del bene.

La rendita catastale è indispensabile per il calcolo del valore catastale di un bene immobile, senza di essa non è possibile conoscere quest’ultimo.

Quando non si è in possesso del dato di rendita catastale della nostra casa o di un altro immobile di nostra proprietà, è possibile richiedere la visura catastale presso l’ufficio territoriale di competenza dell’ Agenzia delle Entrate (richiesta che si può inoltrare anche online).

Nel caso in cui gli immobili non siano mai stati dichiarati o non accatastati bisogna procedere al calcolo della rendita catastale presunta. Quest’ultimo  è un valore provvisorio che viene dato dal Catasto fino a quando non sarà possibile attribuire il valore corretto.

Con la rendita catastale presunta si può calcolare il valore catastale di un immobile che non è stato dichiarato.

Valore di mercato

Il valore di mercato di un immobile ricopre un ruolo fondamentale quando si parla di acquisto e locazione di immobili.

Grazie al valore di mercato viene stimato il corretto importo in un determinato periodo di tempo al quale un appartamento, negozio, immobile commerciale ecc. può essere venduto o affittato.

Il calcolo del valore di mercato dell’immobile utilizza la seguente formula:

  • Superficie commerciale X quotazione al metro quadro X coefficiente di merito .

Cos’è il prezzo-valore?

Il valore catastale di un immobile è usato per il cosiddetto sistema prezzo-valore, che prevede il trasferimento di proprietà degli immobili a uso abitativo permettendo all’acquirente di beneficiare di vantaggi dal punto di vista fiscale.

Il prezzo-valore è il dato che consente di calcolare la base imponibile sul valore catastale dell’immobile.  Di solito risulta essere inferiore al prezzo di vendita .

Il prezzo-valore viene utilizzato spesso quando si acquista un immobile di cui non sono previste agevolazioni fiscali. È una forma di tutela per l’acquirente di una casa, dato che l’obiettivo è quello di evitare che nell’atto di vendita venga riportato un prezzo più basso rispetto a quello effettivamente versato per poter pagare meno imposte.

Si fa pertanto riferimento al valore catastale della casa e non al prezzo dell’abitazione deciso durante l’acquisto.

Il sistema del prezzo-valore viene applicato per una compravendita immobiliare tra persone fisiche, oppure tra privato e venditore esente Iva. Solo gli immobili ad uso abitativo e le loro relative pertinenze possono beneficiare del prezzo valore. 

Per utilizzare una modalità di questo tipo deve essere fatta richiesta al notaio specificando nell’atto di vendita il valore effettivo dell’abitazione.

Riassumendo: a partire dal 1° gennaio 2006 per effetto della legge 266/2005 si può ricorrere all’utilizzo del valore catastale indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto di vendita.Questo sistema è stato introdotto per incentivare una maggiore trasparenza e tutela.

Come si può calcolare il valore di un immobile dalla rendita catastale?

Affinché sia possibile ottenere il valore catastale, bisogna utilizzare la seguente formula:

la rendita catastale (presente sulla visura catastale) deve essere rivalutata del 5% per un coefficiente (moltiplicatore catastale) stabilito dalla legge.

Ecco la lista dei moltiplicatori catastali o coefficienti di calcolo:

  • 115,50 per fabbricati abitativi con agevolazione prima casa o abitazione principale
  • 126 per fabbricati appartenenti al gruppo A e C (con esclusione di A/10 e C/1)
  • 147 per i fabbricati delle categorie B
  • 63 per fabbricati delle categorie A/10 e D
  • 42,84 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E
  • 112,50 per i terreni non edificabili (agricoli)

I dati necessari al calcolo sono i seguenti:

  • categoria catastale di appartenenza
  • rendita catastale non rivalutata (questo dato si può trovare nell’ultima dichiarazione dei redditi, nell’atto notarile di compravendita  o presso l’ufficio del catasto)

Bisogna ricordare come la rendita catastale cambia a seconda che sia calcolata sulla prima casa e/o casa principale oppure sulla seconda casa. Il tipo di immobile infatti restituisce valori catastali diversi.

Esempio di calcolo valore catastale

Se volessimo fare un esempio di calcolo del valore catastale potremmo riferirci a una prima casa di categoria A/2 avente rendita catastale R= 825,00 € :

– Coefficiente di rivalutazione C = 1,05 (corrisponde al 5%)
– Moltiplicatore catastale M = 115,50
– Rendita catastale rivalutata Rr = R x C ( 825,00 € x 1,05 = 866,25 €).
– Valore catastale immobile = Rr x M ( 866,25 € x 115,50 = 100.051,87 €).

Il risultato che ne deriva è la base imponibile per calcolare l’imposta di registro, l’imposta di successione o la donazione.

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