La formula dell’affitto con riscatto chiamato anche rent to buy oggi si rivela un’opzione conveniente per chi vuole comprare casa ma anche per chi vuole venderla.
Come vedremo nell’articolo, l’affitto a riscatto è un contratto che può essere interessante sia per il conduttore che per il venditore dell’immobile.
Comprare casa è spesso un obiettivo fondamentale nelle vite di molti di noi ma in alcune situazioni ottenere un mutuo può rivelarsi tutt’altro che semplice.
Se pensi di non avere ancora abbastanza garanzie da fornire alla tua banca per ottenere il prestito, scopri come funziona questa alternativa per acquistare l’abitazione dei tuoi sogni pagando un affitto.
Cos’è l’affitto con riscatto: come funziona
Come funziona l’affitto con riscatto? Cosa significa pagare l’affitto di casa fino a quando ne diventi il proprietario? Attorno all’argomento della formula rent to buy le domande che ti poni sono giustamente molte e noi cerchiamo di risponderti al meglio.
L’affitto con riscatto è a tutti gli effetti un tipo di contratto che permette di prendere in affitto un’abitazione con l’obiettivo di diventarne il proprietario dopo un tempo prestabilito e a determinate condizioni.
Le parti interessate da questo tipo di contratto sono due: colui che vende l’immobile e l’affittuario (il conduttore).
Il contratto di affitto a riscatto consente al conduttore dell’abitazione di usufruire dell’immobile in affitto su cui eventualmente potrà esercitare un’opzione di acquisto.
La quota mensile che solitamente viene pagata al proprietario della casa è superiore rispetto alla quotazione dei normali affitti, dal momento che vi è incluso anche un acconto sul prezzo finale di vendita. Una volta definita la locazione per un certo periodo, al termine di questa, l’affittuario può procedere all’effettiva compravendita dell’immobile pagando il riscatto finale.
Diverse opzioni per il contratto di affitto con riscatto
Come vedremo nei prossimi paragrafi le forme contrattuali dell’affitto a riscatto sono diverse, con tempistiche diverse, condizioni e opzioni specifiche, caratteristiche e tipologie di canone di locazione spesso create su misura per proprietario e affittuario. Nei contratti di questo tipo vengono definiti tutti i termini dell’accordo che servono a tutelare locatario e locatore.
Le opzioni a disposizione per il rent to buy sono molteplici. Ad esempio potrebbe essere interessante una formula di accordo che preveda la firma di un contratto o due contratti tra le due parti. L’opzione dei due contratti si potrebbe applicare per un primo contratto che definisce il periodo di locazione, con durate che possono andare da mesi o a 10 anni, e l’altro contratto che determina gli accordi di vendita.
In ogni caso se decidi di vendere casa con questa formula o di affittarla con altri tipi di canone, cerca di essere sempre in regola con il tuo contratto d’affitto e nella compilazione della ricevuta di affitto per evitare brutte sorprese .
Quale tipo di contratto d’affitto scegliere
Ogni qual volta i nostri clienti ci chiedono di essere assistiti dalla nostra agenzia immobiliare , decidiamo assieme a loro la forma di contratto più indicata alle loro esigenze e da cui possono essere maggiormente agevolati:
Affitto a riscatto “rent to buy” con opzione di futuro acquisto
L’affitto a riscatto “rent to buy” con opzione di futuro acquisto: è la situazione in cui hai la possibilità come affittuario di comprare casa al termine di un periodo di affitto. È un patto. Una volta concordato assieme al proprietario di casa, questa formula prevede il pagamento mensile di un canone di affitto più alto del normale ma certamente di una cifra più bassa rispetto a quella del mutuo. La maggiorazione di un normale canone è dovuta dal fatto che nella mensilità è contemplato anche l’acconto sul prezzo della casa. Da precisare che le cifre dell’affitto con opzione di acquisto saranno stabilite nel contratto e che una volta che l’atto verrà firmato, queste non subiranno variazioni.
Affitto con preliminare di vendita
L’affitto a riscatto con preliminare di vendita, come nell’esempio proposto nei paragrafi precedenti, dà la possibilità di stipulare due contratti diversi: il primo è un contratto di locazione e il secondo è il contratto preliminare di futura vendita. In quest’ultimo le parti indicano un termine massimo, perentorio, entro il quale procedere alla stipula del contratto di compravendita definitivo. L’affittuario in questo contesto è vincolato all’acquisto. Qualora l’inquilino decidesse di non comprare la casa, tutte le mensilità versate vengono trattenute dal proprietario dell’immobile come indennizzo.
Buy to Rent
Buy to Rent o vendita con riserva di proprietà: con questa opzione l’affittuario diventa il proprietario dell’immobile nel momento in cui salda l’ultimo canone di affitto. Nel momento in cui il locatario sia inadempiente il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto avendo diritto a disporre nuovamente dell’immobile. Al conduttore può spettare la restituzione di una parte delle quote versate. Questa cifra può essere accordata con il proprietario prima della firma del contratto. Se la cifra non viene decisa, questa viene stabilita dal giudice nel caso di contenziosi.
La nuda proprietà
Opzione della nuda proprietà : questa è una formula che non fa parte degli affitti a riscatto ma vale la pena inserirla perché permette di comprare casa a prezzo agevolato. È la situazione in cui il venditore vende il suo immobile pur continuando a viverci fino alla sua morte. I vantaggi per chi compra sono quelli di potersi aggiudicare un’abitazione a un prezzo più basso perché calcolato (elaborato dal Ministero delle Finanze) sulla base dell’età anagrafica del venditore.
Per definire la corretta collocazione del termine di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento alla formula che abbiamo elencato per prima. È quindi il contratto di locazione che dà la possibilità e non l‘obbligo di acquistare in futuro la casa in cui abitare.
Affitto con riscatto: normativa e cosa prevede la legge
La normativa a cui si fa riferimento per l’affitto con riscatto è il D.L. 133 del 2014, chiamato decreto Sblocca Italia, che disciplina, all’articolo 23, tutte le regole generali e le possibili opzioni, come l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari di tutti i contratti con preliminare d’acquisto.
Tra le cose di cui tener conto quando si stipula questa formula di contratto c’è la durata della trascrizione dell’affitto con riscatto. Questa coincide con la durata del contratto e non può superare i 10 anni. La formula buy to rent quindi è differente dagli altri contratti preliminari che convenzionalmente durano tre anni.
Affinché il contratto abbia effetti legali questo dev’essere trascritto presso i registri immobiliari. La trascrizione funziona come prenotazione per l’acquisto dell’immobile pertanto la proprietà non potrà essere soggetta a ipoteca o pignorabile su richiesta di eventuali creditori del venditore.
La legge prevede altresì che il contratto d’affitto con riscatto possa essere risolto nel caso vi sia inadempienza dell’affittuario. Il contratto può essere risolto anche in caso di mancato pagamento non consecutivo di un minimo di canoni. Tuttavia il minimo non può essere meno di 1/20 delle mensilità che l’affittuario ha da versare al venditore. Ciò significa, per fare un esempio, che se un contratto prevede 300 canoni a scadenza mensile, questo limite sarà di 15 canoni.
Nel caso in cui il contratto venga risolto, è diritto del proprietario riavere l’immobile e, se stabilito durante la stipula contrattuale, può trattenere a titolo di indennizzo i canoni già versati dal locatario.
Esempio di come funziona l’affitto con riscatto
Abbiamo già detto che l’affitto casa con riscatto è da considerarsi come un normale contratto di locazione. Questo tipo di contratto infatti funziona come per le altre tipologie di affitti di case: al proprietario dell’immobile viene pagato un canone mensile.
Poi, in base al tipo di accordo stipulato e alla sua data di scadenza l’inquilino può acquistare l’immobile con il pagamento del riscatto finale che viene stornato delle quote già versate sul prezzo finale.
Con un esempio possiamo supporre che l’appartamento costi 300000 euro.
Il contratto di affitto con riscatto stipulato dalle due parti prevede una durata di 10 anni con un canone mensile accordato di 800 euro di cui 400 euro per l’acconto sul prezzo finale di vendita dell’immobile e 400 euro per l’affitto mensile.
Nel caso in cui alla scadenza del contratto l’inquilino decide di acquistare l’abitazione, l’importo finale che dovrà essere corrisposto al proprietario è pari a 252000. Dai 300 mila euro iniziali vengono tolti 48000 euro precedentemente versati come acconto ( 400 euro mensili x 120 mesi).
L’ affitto con riscatto conviene?
Il rent to buy può essere conveniente per le persone che volendo acquistare casa non hanno tutte le garanzie per accendere un mutuo con gli istituti bancari, come la mancanza di un contratto lavorativo a tempo indeterminato o per chi non dispone di grande liquidità di denaro.
Convenienza per l’inquilino
La convenienza per l’inquilino si può riassumere con questo elenco:
- fin da subito il locatore può disporre dell’immobile;
- in riferimento all’affitto con riscatto puro, il conduttore può decidere alla fine del contratto se diventare il proprietario dell’abitazione.
- fino a quando l’immobile non viene riscattato l’inquilino non ha l’onere di pagare IMU e TASI;
- nel caso il conduttore decida di acquistare casa, una parte del canone mensile versato per l’affitto è da considerare come anticipo sul prezzo di vendita finale;
- la possibilità da parte del conduttore di sottrarre ad altri acquirenti una casa ad ottimo prezzo pur non avendo le risorse per l’immediato acquisto. Fino al termine del contratto a riscatto l’inquilino ha diritto di precedenza sull’acquisto;
- se s’intende accendere un mutuo, la possibilità di richiedere un importo più basso risparmiando sugli interessi e sui costi di gestione grazie a una rata più contenuta;
- la possibilità di fare il prezzo della casa. Ciò significa di poter stabilire insieme al proprietario come gestire il prezzo della casa che si vorrebbe comprare utilizzando il contratto di affitto a riscatto. Le possibilità sono diverse come: bloccare subito un appartamento molto conveniente o definirne il prezzo al momento del rogito notarile ecc.
Convenienza per chi vende
Anche per il venditore dell’immobile i vantaggi sono da considerare:
- il canone di affitto risulta più alto rispetto alla norma (mensilità di affitto + acconto mensile);
- continua ad essere proprietario di casa fino a quando non ci sarà la vendita effettiva della proprietà;
- tutela garantita dalle eventuali svalutazioni dell’immobile poiché il prezzo viene stabilito al momento della firma del contratto e non può subire variazioni.