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Spese condominiali: cosa sono, chi deve pagarle e ripartizione

Spese condominiali ripartizione e cosa comprendono

Le spese di condominio sono tutti quegli oneri che devono essere pagati dai condomini affinché le parti comuni di un edificio possano essere conservate e godute da tutti i comproprietari. Le spese condominiali che gravano sui condomini possono essere divise  in spese ordinarie e spese straordinarie.

Scopri in questo articolo la tipologia degli oneri, quali spettano al proprietario e quali all’inquilino,  il loro calcolo e come viene effettuata la ripartizione delle spese condominiali nell’interesse di tutti gli inquilini che abitano un edificio.

Tipi di spese di condominio

Quando si fa riferimento ai capitoli di spesa nella gestione condominiale, la manutenzione dell’edificio costituisce una delle voci più rilevanti. Si ha la necessità di identificare e classificare i tipi di intervento, in che modo deve essere effettuata la ripartizione delle spese e come gli organi condominiali autorizzano i diversi interventi e costi da sostenere.

Le spese condominiali si dividono in ordinarie e straordinarie.

  • Spese ordinarie: ci si riferisce a tutte quelle che corrispondono ai lavori di ordinaria manutenzione, ovvero i costi da sostenere per mantenere il decoro dell’edificio.
  • Spese straordinarie: in caso di eventi eccezionali queste spese devono essere sostenute per eventuali lavori di manutenzione straordinaria e di urgenza. Purtroppo sono spese imprevedibili.

Tra i costi condominiali può essere inserita anche la voce Innovazioni . In questo caso, diversamente dalle spese straordinarie, queste attività alterano l’edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Va precisato che le innovazioni non sono considerate necessarie ma utili. Ne sono esempi validi l’installazione di sistemi di videosorveglianza degli androni oppure l’automazione di un cancello su passo carrabile.

Come si effettua la ripartizione delle spese condominiali

Le regolamentazioni che riguardano la ripartizione delle spese di condominio sono contenuti negli articoli 1123, 1124, 1125, 1126 del Codice Civile.

Le regole generali sulla ripartizione sono definite nel principo contenuto dall’art. 1118 del codice civile (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).

Tutti i partecipanti di un condominio devono concorrere al pagamento delle spese. Presupposto che garantisce godimento e conservazione della cosa comune. La partecipazione alle spese condominiali avviene in ragione della cosa comune. Nessun condomino può sottrarsi da tale obbligo.

Qualsiasi costo riguardante la conservazione dell’edificio, la prestazione di servizi per il corretto funzionamento delle parti in comune vengono sostenute dai condomini in modo proporzionale al valore delle proprietà di ognuno, fatto salvo diverse convenzioni.

Nel caso in cui i condomini utilizzino parti di condominio in misura diversa, gli importi di spesa vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno ne fa.

I criteri di ripartizione delle spese di condominio definite dal codice civile sono:

  • ripartizione in misura proporzionale al valore delle singola proprietà: è basata sulle quote millesimali di ogni condomino
  • ripartizione proporzionale all’uso potenziale: si tiene conto dei beni comuni utilizzati in misura diversa dai diversi condomini
  • ripartizione che considera la destinazione esclusiva: le spese che riguardano solo una parte di condomini che trae benefici dall’utilizzo di impianti esclusivi di quella parte del condominio ( ne sono un esempio i lastrici solari in uso o proprietà esclusiva, le scale o cortili presenti in una sola parte dell’intero edifici).

Esistono diversi altri criteri che possono essere definiti dalle parti: spesso capita che le norme che riguardano la ripartizione delle spese condominiali, siano derogabili e pertanto sostituibili purché vi sia un accordo tra tutti i condòmini.

Calcolo delle spese condominiali

Per effettuare il calcolo delle spese condominiali queste vengono suddivise in diverse modalità:

  • a consuntivo mensile: l’amministratore di condominio suddivide gli importi dovuti mensilmente tenendo conto delle spese effettive che sono state sostenute nel corso del mese.
  • con preventivo: con questa modalità viene calcolata dall’amministratore la quota annuale riguardante ogni condomino avendo come riferimento il preventivo di spesa approvato dall’assemblea condominiale, e la suddivide in rate mensili costanti.

Pagamento delle spese condominiali

Il proprietario di un immobile all’interno di un condominio è tenuto a pagare le quote condominiali anche qualora l’appartamento sia inutilizzato o vuoto.

Solo per il fatto di possedere una proprietà in un edificio condominiale si è obbligati a pagare le spese condominiali.

Nel caso vi sia morosità di oltre 6 mesi sulle quote di spesa condominiale l’amministratore del condominio può decidere di sospendere l’uso dei servizi comuni del condominio.

Cosa succede se un inquilino non paga le spese di condominio?

Nel caso in cui un inquilino in affitto non paghi le spese condominiali, verrà ritenuto responsabile nei confronti dell’intero condominio il proprietario di casa. In questa situazione il proprietario dell’abitazione potrebbe ricevere un decreto ingiuntivo per mancato pagamento.

Il proprietario di casa, potrà esercitare un diritto di rivalsa sul conduttore solo dopo aver saldato i debiti. Il conduttore dell’immobile a questo punto avrà 60 giorni di tempo per pagare i propri debiti nei confronti del proprietario .

In caso di mancato pagamento che superi i due mesi da parte dell’inquilino, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto.

Le spese condominiali che spettano al proprietario e quelle che spettano all’inquilino

Nelle spese condominiali chi paga cosa? Quali sono gli oneri a carico dell’inquilino (conduttore) o quelle che deve pagare il proprietario (locatore)? Cerchiamo di fare chiarezza.

Il pagamento delle spese condominiali può essere fatto tramite pagamento forfettario che il conduttore effettua a cadenza mensile o si basa sulle bollette che l’amministratore presenta.

A seconda del tipo di contratto di locazione ad uso abitativo possono essere definite le modalità per pagare le spese condominiali e relativi criteri di calcolo. L’inquilino avrà l’obbligo di versare questi oneri accessori al locatore a titolo di rimborso dei pagamenti.

Per definire chi deve essere a pagare gli oneri condominiali si fa riferimento alla tipologia di intervento che viene eseguita .

Se non vi è un accordo diverso tra inquilino e proprietario definito nel contratto di affitto per farsi carico delle diverse spese, la ripartizione delle quote di condominio devono seguire le norme definite nel codice civile e sono:

Spese di carattere ordinario a carico dell’inquilino che riguardano:

  • costo di funzionamento e manutenzione ordinaria degli ascensori;
  • pulizia condominiale (scale, androni, ascensori, cortili);
  • fornitura energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, acqua che riguardano le parti comuni;
  • eventuali servizi di portineria e di custodia
  • spurgo pozzi neri

Spese di carattere straordinario a carico del proprietario locatore sono:

  • tutte le manutenzioni straordinarie;
  • qualsiasi opera comune considerata di carattere straordinario;
  • rifacimento degli impianti dell’edificio;
  • ristrutturazione delle facciate.

Per completare e definire al meglio la divisione dei costi tra conduttore e locatore di seguito trovi la tabella di ripartizione oneri accessori in base ai singoli servizi.

Tabella di ripartizione degli oneri accessori condominiali

ServiziConduttore / InquilinoLocatore / Proprietario
AMMINISTRATORETassa occupazione suolo pubblico per passo carrabileTassa occupazione del suolo pubblico per lavori condominiali
ASCENSOREManutenzione ordinaria e piccole riparazioniInstallazione e manutenzione straordinaria degli impianti
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazioneAdeguamento alle nuove disposizioni di legge
Ispezioni e collaudi
AUTOCLAVEManutenzione ordinariaInstallazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (serbatoio, pompa, elemento rotante ecc.)
Forza motrice
Ispezioni, collaudi e lettura contatori
Ricarico pressione serbatoio
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE,VIDEOCITOFONO E ALTRI IMPIANTI SPECIALIManutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazioneInstallazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarmeInstallazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoniInstallazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e similiInstallazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, DI PRODUZIONE ACQUA CALDAManutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattarioInstallazione e sostituzione degli impianti
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionaleAdeguamento degli impianti a leggi e regolamenti
Lettura dei contatori
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua
IMPIANTO ANTINCENDIOManutenzione ordinariaAcquisti degli estintori
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudiInstallazione e sostituzione dell’impianto
IMPIANTO TELEVISIVOManutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzatoInstallazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato
PARTI COMUNI DEL CONDOMINIOManutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scaricoSostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solariManutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzettiManutenzione straordinaria della rete di fognatura
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuniSostituzione di marmi, corrimano, ringhiere
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuniInstallazione e sostituzione di serrature
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredoInstallazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati
PORTIERATOMateriale per le pulizieManutenzione straordinaria della guardiola
Al 90% . Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.10% spettante al locatore
Al 90% . Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.10% spettante al locatore
al 90% . Manutenzione ordinaria della guardiola10% spettante al locatore
PULIZIETrattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.Spese per l’assunzione dell’addetto
Spese per le pulizie appaltate a dittaSpese per il conferimento dell’appalto a ditta
Materiale per le pulizieAcquisto e sostituzione macchinari per la pulizia
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la puliziaAcquisto di bidoni, trespoli e contenitori
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti
Sgombero neve, compresi i materiali d’uso
PARTI INTERNE ALL’IMMOBILE LOCATOManutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimentiSostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitarioManutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento
Rifacimento di chiavi e serrature
Tinteggiatura di pareti
Verniciatura di opere in legno e metallo
Sostituzione di vetri
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico

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