In questo articolo scopriamo insieme come vendere una casa con mutuo in corso e quali operazioni sono necessarie per farlo.
La decisione di vendere casa con mutuo porta con sé diverse domande ed è un argomento delicato che merita il giusto approfondimento.
Richiedere un mutuo necessita di un grande impiego di tempo e movimento di risorse economiche. Dal momento che l’accensione di questo tipo di finanziamento può significare impegnarsi anche per 30 anni, può capitare che in un arco di tempo così lungo le proprie esigenze e quelle della propria famiglia cambino, per decidere di trasferirsi in una casa più grande o in un altro luogo.
Per capire quali sono le possibilità per chi ha deciso di cambiare casa avendo ancora un mutuo da pagare alla banca puoi continuare a leggere la nostra guida. Nel caso tu stia pensando di vendere casa a Torino, Il Sestante Immobiliare offre una valutazione gratuita accurata del tuo immobile.
Vendere casa con mutuo in corso
La vendita di una casa con mutuo in corso può rivelarsi un’operazione piuttosto difficoltosa. Questo capita spesso perché l’acquirente immobiliare può avere dei timori nell’acquistare un immobile su cui pende un finanziamento e con una garanzia reale ipotecaria.
Con la giusta consulenza è possibile procedere in tutta tranquillità all’alienazione della tua abitazione.
Devi sapere infatti che l’istituto di credito bancario non ha la titolarità sul tuo bene. La banca ha soltanto iscritto un’ipoteca sull’immobile, a garanzia della restituzione della somma ceduta e degli interessi maturati. Ecco perché è possibile vendere una casa con il mutuo ancora acceso senza troppe preoccupazioni.
Le opzioni principali che si hanno per vendere una casa sono queste tre:
- estinzione anticipata del mutuo;
- sostituzione della garanzia;
- accollo del mutuo.
Estinzione anticipata del mutuo per vendita casa
L’opzione più semplice che si può scegliere è quella dell’estinzione anticipata del mutuo. Con questa operazione si paga in unica soluzione la cifra rimanente chiudendo il finanziamento in corso per eliminare il mutuo.
Per iniziare questo procedimento bisogna inviare alla banca una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si afferma di voler estinguere il mutuo prima della scadenza accordata.
In allegato alla richiesta, il mutuatario dovrà fornire il proprio codice fiscale e il documento d’identità valido. A questo punto l’istituto di credito erogante procederà al calcolo della somma restante.
Si può decidere di liberare anticipatamente l’immobile dal mutuo scegliendo:
- di estinguere il mutuo prima dell’atto di vendita: se si ha la possibilità di disporre della somma per estinguere subito il mutuo, il capitale residuo verrà pagato in unica soluzione prima dell’atto notarile di compravendita sul nuovo immobile. In questa situazione la banca provvede alla cancellazione dell’ipoteca.
- di estinguere il mutuo al rogito notarile, usando il capitale ottenuto a seguito della vendita della casa. In questa soluzione l’acquirente dell’abitazione consegna un assegno pari all’importo rimanente del mutuo, che viene dato alla banca che ha concesso il prestito. In seguito a questa procedura l’istituto di credito dichiara l’ipoteca estinta.
Date le difficoltà di coordinamento che possono nascere tra la banca dell’acquirente e quella del venditore quando si decide di procedere all’estinzione anticipata, è bene ricevere una consulenza professionale affidandosi ad un’agenzia immobiliare.
I maggiori rallentamenti nelle procedure di compravendita infatti si possono verificare per l’iscrizione dell’immobile a ipoteca e per il trasferimento delle somme che servono a estinguere il primo debito.
È sempre necessario calcolare con attenzione l’effettiva convenienza dell’estinzione del mutuo. Quando si estingue il debito verso la banca anticipatamente, si può risparmiare sugli interessi ancora da maturare ma è necessario considerare alcune cose.
Infatti, la convenienza maggiore dell’estinzione anticipata si ha nei primi anni di mutuo quando gli interessi sono considerevolmente più alti. Bisogna inoltre considerare anche l’ammontare di eventuali penali.
Sostituzione della garanzia
La sostituzione di garanzia è un’operazione utile in determinati casi ma che viene concessa solo da alcuni istituti di credito bancario e in determinate condizioni.
Quando sulla propria abitazione è ancora presente un mutuo ipotecario e si ha necessità di acquistare un’altra casa, quest’ultima garantirà il finanziamento. In questo modo l’acquirente del primo immobile verrà liberato dal mutuo precedente.
Questo tipo di contratto ha la necessità di essere stilato presso l’ufficio di un notaio.
Accollo del mutuo
L’accollo del mutuo è una delle forme alternative di assunzione del debito altrui. In pratica si trasferisce il mutuo dal vecchio proprietario al nuovo proprietario di un immobile .
L’acquirente si accollerà le rate residue del mutuo, lasciando libero il proprietario precedente di poter richiedere un nuovo finanziamento alla banca.
Ovviamente in questa operazione ci sono determinati requisiti da rispettare:
- accettazione da parte del nuovo acquirente di tutte le condizioni del mutuo originario
- valutazione da parte della banca del rischio di insolvenza del nuovo mutuante
Una volta che l’istituto di credito ha svolto le dovute verifiche per scongiurare l’insolvibilità del nuovo acquirente, rilascia una liberatoria che solleva il vecchio proprietario di ogni responsabilità relativa alle rate precedenti.
Colui che si fa carico del debito, l’accollatario, non ha diritti sui versamenti già eseguiti dall’intestatario precedente del finanziamento.
Questa opzione ha dei vantaggi per il venditore che si libera immediatamente da ipoteca e mutuo.
Per l’acquirente invece è necessario che valuti con attenzione i pro e i contro. Chi compra con la soluzione di accollo ha accesso ad un finanziamento senza dover pagare i costi iniziali di accensione del mutuo.
I contro da valutare potrebbero essere quelli di farsi carico di un accordo che, essendo già stato stipulato, potrebbe avere condizioni sfavorevoli rispetto a quelle attuali. In quest’ultima eventualità tuttavia, vi è sempre la possibilità da parte del nuovo proprietario di rinegoziare con la banca il mutuo o di trasferirlo tramite surroga.
È sempre importante tenere in considerazione i diversi aspetti di un accordo facendosi consigliare dal proprio consulente immobiliare.
Vendere casa con mutuo cointestato
Per vendere una casa con mutuo cointestato bisogna che vi sia il consenso di tutti i proprietari per poi procedere alle possibili opzioni già descritte.
In determinati casi l’alternativa è quella di modificare gli intestatari del mutuo. Questo procedimento permette ai vecchi proprietari di liberarsi degli oneri cedendoli ai nuovi acquirenti. Come abbiamo visto non sono operazioni semplici poiché l’attore principale è la banca, che accetterà o meno le condizioni.
Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni
Quando decidi di vendere la prima casa e comprarne un’altra devi considerare diversi aspetti prestando attenzione per evitare problemi di carattere fiscale.
- Se hai acquistato la tua prima casa usufruendo delle agevolazioni mutuo prima casa , vige un vincolo di 5 anni per cui l’immobile deve rimanere di tua proprietà:
- Se vuoi vendere casa ed acquistarne un’altra entro questa finestra di 5 anni, bisogna vendere la prima entro 12 mesi dall’acquisto della seconda. Altrimenti si è obbligati a restituire le somme di cui si è beneficiato (risarcimento allo Stato), sostenendo altresì gli interessi su queste somme.
- Con l’acquisto di una nuova prima casa, è possibile nuovamente beneficiare dei bonus previsti.
Hai deciso di vendere la tua abitazione su cui è ancora acceso un mutuo? Ti consigliamo di rivolgerti a un’agenzia come Il Sestante Gruppo Immobiliare a Torino, che ti segue passo passo nelle operazioni di compravendita.