I 12 errori più comuni nella stipula di contratti di locazione a canone concordato

La stipula di un contratto di locazione a canone concordato rappresenta una scelta vantaggiosa tanto per i locatori quanto per gli inquilini. Questa modalità contrattuale, infatti, offre interessanti agevolazioni fiscali, come la riduzione dell’IMU e l’applicazione di una cedolare secca al 10%, oltre a detrazioni fiscali per chi affitta. Tuttavia, affinché tali benefici siano effettivamente percepiti, è fondamentale evitare alcuni errori comuni.

Cosa è il canone concordato e perché sceglierlo

Il canone concordato è una forma di locazione che prevede un affitto ridotto in cambio di agevolazioni fiscali per il locatore e il locatario. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa in zone ad alta tensione abitativa, dove il bisogno di alloggi accessibili è più sentito. La scelta di optare per un contratto a canone concordato dovrebbe derivare da una valutazione attenta delle proprie necessità e degli incentivi offerti dalla normativa vigente.

Il contratto a canone concordato si articola in diverse tipologie, ciascuna pensata per rispondere a specifiche esigenze abitative:

• Contratto 3+2: Prevede una durata minima di tre anni, con possibilità di rinnovo biennale.
• Contratto per studenti fuori sede: Destinato agli studenti, ha una durata variabile da 6 a 36 mesi, rinnovabili una volta.
• Contratti transitori: Per esigenze temporanee, questi contratti hanno una durata da 1 a 18 mesi senza possibilità di rinnovo.

I 12 errori da evitare

1. Non verificare l’applicabilità

Tra gli errori che si possono commettere durante la stipula di un contratto a canone concordato c’è quello di trascurare la verifica dell’applicabilità delle normative specifiche alla proprietà in questione. La normativa sui contratti a canone concordato prevede determinate categorie di immobili che possono beneficiare di specifici vantaggi fiscali, mirati a incentivare rapporti di locazione equi e accessibili.

Prima di procedere con la firma del contratto, è imperativo condurre una verifica preliminare per assicurarsi che l’immobile rientri effettivamente nelle categorie previste dalla normativa vigente. Questo controllo non solo evita future complicazioni legali o amministrative ma garantisce anche l’accesso a tutti i benefici fiscali destinati a locatari e locatori.

La mancata verifica può risultare in una perdita significativa di opportunità, come sgravi fiscali o incentivi, che sono tra i principali vantaggi di questa tipologia di contratto. Inoltre, può esporre le parti a rischi di contenzioso o a sanzioni per inadempienze non intenzionali, compromettendo la validità del contratto stesso.

2. Ignorare i requisiti specifici

Tra gli errori più insidiosi nella stipula di un contratto di locazione a canone concordato figura la sottovalutazione dei requisiti specifici imposti dalla normativa. I criteri per la definizione di questi contratti non sono arbitrari ma sono il risultato di una dettagliata regolamentazione che si concretizza nelle Convenzioni nazionali, le quali vengono poi adattate e specificate ulteriormente a livello locale.

3. Mancata applicazione delle condizioni del canone concordato

Spesso si verifica che, nonostante l’utilizzo di moduli per canone concordato, venga poi applicato un canone di libero mercato . Questo errore è comune nei contratti transitori o di breve durata, dove non si rispettano le condizioni degli accordi territoriali. Per approfondire meglio ti rimandiamo all’articolo che analizza la differenza tra canone libero e canone concordato.

4. Omissione della richiesta di attestazione di conformità

Non richiedere un’attestazione di conformità del contratto può precludere l’accesso a importanti agevolazioni fiscali, quali IMU ridotta e applicazione della cedolare secca agevolata.

5. Errore nell’utilizzo del contratto transitorio

Utilizzare un contratto transitorio senza specificare una motivazione valida o prevederne il rinnovo va contro le disposizioni normative, rendendo il contratto potenzialmente invalido.

6. Dimenticanza nella registrazione del contratto

La registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula è obbligatoria e la sua omissione comporta sanzioni. Questo passaggio è fondamentale sia per contratti tradizionali sia per quelli soggetti a cedolare secca.

7. Affittare a studenti residenti troppo vicini

Stipulare contratti transitori per studenti che risiedono a meno di 100 km dall’università viola le condizioni per cui è stato pensato questo tipo di contratto, destinato a studenti fuori sede.

8. Mancata acquisizione dell’attestato di prestazione energetica (APE)

Prima di affittare o vendere un immobile è necessario essere in possesso dell’APE, un errore spesso sottovalutato ma di fondamentale importanza. Per conoscere meglio di cosa si tratta consulta l’articolo che parla dei documenti necessari per l’ape .

9. Previsione di rinnovi in contratti transitori

I contratti transitori, per definizione, non dovrebbero prevedere rinnovi automatici, poiché dovrebbero rispondere a esigenze temporanee e specifiche.

10. Confusione tra canone e spese condominiali

Non separare chiaramente il canone dalle spese condominiali può portare a problemi sia di classificazione del canone sia di imposizione fiscale sulle spese condominiali.

11. Utilizzo di modelli contrattuali inadeguati

Ricorrere a contratti non aggiornati o non conformi agli accordi locali può introdurre clausole obsolete o addirittura illegali, compromettendo la validità del contratto.

12. Inserimento di clausole vessatorie

Clausole contrarie alla legge o eccessivamente penalizzanti per l’inquilino, come il divieto di fumare nell’appartamento o restrizioni sugli orari di accesso, possono invalidare il contratto e causare problemi legali.

Per evitare questi errori, è fondamentale informarsi adeguatamente sulla normativa vigente, consultare professionisti del settore o associazioni di categoria e prestare attenzione nella redazione e nella gestione dei contratti di locazione. La conoscenza e il rispetto delle regole non solo evitano inconvenienti legali e fiscali ma contribuiscono a stabilire rapporti chiari e trasparenti tra proprietari e inquilini.

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Evitare questi errori comuni può contribuire significativamente a stabilire un rapporto locatizio vantaggioso e sereno per entrambe le parti. L’esperienza di un professionista esperto diventa un supporto inestimabile nell’affrontare le complessità della stipula di un contratto di affitto a canone concordato, assicurando il rispetto di tutti i requisiti e la massimizzazione dei benefici fiscali. In questo contesto, l’agenzia immobiliare Il Sestante si rivela un partner affidabile per chi desidera vendere la propria casa o necessita di assistenza specializzata per l’affitto, confermandosi un punto di riferimento essenziale nel settore immobiliare.