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Valutazione casa: criteri per vendere al giusto prezzo la tua casa

Valutazione immobiliare casa

Vuoi vendere una casa e ti domandi quanto puoi effettivamente chiedere? Quindi ti trovi di fronte al compito impegnativo di valutare la tua casa. Non bisogna sottovalutare questo passaggio quando si vende una casa, perché è necessario trovare un equilibrio tra un prezzo troppo alto e uno troppo basso. 

Non valutare realisticamente il valore del tuo immobile, può avere un effetto negativo sulla riuscita di una trattativa.

Ti mostreremo quindi cosa devi considerare nel valutare la tua casa per determinare il valore di mercato di vendita.

Perché la valutazione della casa (professionale) è così importante?

Fondamentalmente, una casa vale sempre quanto il miglior offerente nel processo di marketing è disposto a pagare per essa. Ma senza una valutazione completa del valore della casa , in anticipo, è quasi impossibile raggiungere esattamente questo prezzo.

Se il prezzo è troppo alto, i potenziali venditori sono scoraggiati, il che ritarda i tempi di vendita. Questo a sua volta significa che devi continuare a scendere con il prezzo. 

Più il tempo del processo di vendita si allunga e più si corre il rischio che la casa debba essere venduta a un prezzo inferiore di quello che effettivamente vale.

D’altra parte, un prezzo troppo basso rende scettici i potenziali acquirenti, che potrebbero considerare la proprietà in vendita meno interessante.

Un’altra difficoltà è che il venditore ha spesso un legame emotivo con la casa e quindi spesso sopravvaluta il prezzo.

Solo perché ti piace la tua cucina appena ristrutturata non significa necessariamente che incontrerà anche il gusto dell’acquirente. In caso di vendita, il tuo investimento non si riflette quindi necessariamente nel prezzo di vendita.

Richiedi una visita della tua proprietà da specialisti nella valutazione di immobili

Un esperto lo sa, conosce il mercato immobiliare locale e gli sviluppi e sa come i criteri rilevanti per il valore influenzano il prezzo. In un appuntamento in loco, esamina l’intera proprietà e ne passa in rassegna caratteristiche e difetti.

Dalle conoscenze acquisite, l’esperto sviluppa una relazione di valutazione grazie a una stima immobiliare , che ti dà un valore di mercato affidabile del tuo immobile ed è valido anche come prova in tribunale.

Se hai bisogno del valore di mercato della tua proprietà, ad esempio, per controversie legali, come il risarcimento dei profitti dopo un divorzio o per la presentazione all’ufficio delle imposte, allora hai bisogno di una perizia asseverata .

In altri casi, ad esempio quando si desidera conoscere il valore per puro interesse, è sufficiente una stima approssimativa. Ad esempio, ci sono molti portali Internet che offrono valutazioni del valore di mercato utilizzando un calcolatore online sebbene la tendenza sia quella di rivolgersi ad esperti di intermediazione immobiliare che hanno chiaro il quadro reale del mercato locale. .

Come viene calcolato il valore di una casa?

La base per determinare il valore della casa sono tre diversi metodi:

  • il metodo del valore reale chiamato anche metodo del valore effettivo o metodo del valore intrinseco
  • metodo del valore del reddito
  • imetodo del valore comparativo o metodo del confronto di mercato.

La metodologia utilizzata dipende dalla proprietà da valutare.

Il metodo del valore comparativo viene tipicamente utilizzato per una casa. Ciò significa che la proprietà viene confrontata con proprietà comparabili che sono state vendute di recente e il prezzo di acquisto è basato su quello delle altre case.

Il metodo del valore di confronto viene utilizzato principalmente quando non ci sono molte caratteristiche speciali difficili da confrontare, ad esempio nel caso di case a schiera o bifamiliari.

Se non ci sono abbastanza oggetti confrontabili, si può prendere in considerazione anche il metodo del valore materiale, in cui i costi di produzione servono come punto di partenza per il prezzo di acquisto.

I metodi del valore comparativo e i metodi del valore materiale sono utilizzati in particolare quando la proprietà è occupata dal proprietario, cioè non affittata. Se la proprietà è negoziata sul mercato degli affitti, ha la precedenza il metodo degli utili scontati. Viene tipicamente utilizzato, ad esempio, nei condomini.

Criteri per determinare il valore della casa

A seconda del metodo di valutazione selezionato, il prezzo di acquisto si basa su criteri diversi. Fondamentalmente viene preso in considerazione tutto ciò che definisce l’oggetto. Non è così facile con una casa, poiché ci sono innumerevoli dettagli che possono differire.

Attrezzature, costruzione, condizioni, ecc. Influenzano il valore. Il calcolo del valore di mercato di una casa è quindi notevolmente più complicato rispetto, ad esempio, alla determinazione del valore di mercato di una proprietà.

Tuttavia, è importante assicurarsi di non farsi prendere dai dettagli, perché: il criterio più importante per la valutazione della casa è e rimane l’ubicazione della proprietà in tutte e tre le procedure di valutazione.

Nonostante tutto, l’arredamento della casa gioca solo un ruolo minore accanto alla regione e allo specifico ambiente di vita della casa.

Devono essere considerati:

  • Collegamenti di trasporto
  • Negozi nelle vicinanze, scuole, medici, istituzioni culturali, ecc.
  • Vicinanza ad aree verdi come parchi o altri poli di attrazione
  • Sviluppo e vivibilità della zona

La situazione locale si riflette nel metodo del valore del reddito e del valore materiale nel valore dell’area . Ciò risulta dal valore standard del terreno per metro quadrato e dall’area e indica il prezzo medio in una determinata posizione per metro quadrato.

Normalmente è determinato sulla base degli incassi dei prezzi di acquisto pubblicati dalle commissioni di esperti dei comuni. Nel metodo del valore di confronto, per il confronto devono essere utilizzate le case che sono vicine tra loro e in una posizione equivalente.

I vari metodi per valutare il valore di una casa differiscono in modo significativo nei metodi e nei criteri di calcolo utilizzati per il calcolo.

Ciò che hanno in comune, tuttavia, è che vengono prese in considerazione caratteristiche speciali come una buona o negligente manutenzione, danni strutturali, arredi, componenti (ad esempio un ascensore o un balcone).

Documenti richiesti per la valutazione della casa

Si può quindi affermare che alcuni documenti sono comunque necessari per determinare il valore di mercato, che, indipendentemente dal metodo utilizzato, gioca sempre un ruolo.

Atto di provenienza del bene

Tra i documenti principali da fornire all’agenzia immobiliare c’è l’atto di provenienza del bene. Grazie a questo documento si ricostruisce la storia dell’immobile.

In esso sono evidenziate diverse situazioni possibili: se si tratta di un bene acquistato per compravendita, se è un immobile ereditato, se è stato oggetto di donazione e così via. Conseguentemente è possibile conoscere tutti gli eventuali vincoli sulla proprietà da valutare.

Documentazione catastale

Affinché la valutazione professionale immobiliare sia corretta e precisa, occorre disporre della documentazione catastale. 

In essa, oltre ad essere presente la planimetria, saranno eventualmente specificati frazionamenti e variazioni del bene.

Inoltre sarà presente il certificato di abitabilità, un documento che riporta i dati delle pratiche edilizie per l’edificazione dell’immobile. È indispensabile, dato che attesta la regolarità urbanistica dell’immobile e certifica il diritto al suo uso e la sua commerciabilità.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Un altro documento obbligatorio per una valutazione della casa e una sua eventuale compravendita è l’ attestato di prestazione energetica APE . È un documento che descrive le condizioni energetiche dell’edificio, di un appartamento o abitazione e che influisce in modo importante sulla stima immobiliare.

Se l’immobile avrà una classe energetica alta, da un punto di vista energetico avrà ovviamente un valore superiore dato dalla migliore efficienza nei consumi, rispetto a un immobile costruito con parametri più vecchi e inadeguati.

L’APE, inoltre è uno di quei documenti necessari per vendere casa , che vanno obbligatoriamente allegati al contratto di vendita. La sua mancanza è punita con sanzioni variabili tra i 3.000 e i 18.000 €.

Suggerimento pratico da conoscere

A seconda di come viene calcolato il valore della tua casa, sono necessari più documenti, come i contratti di affitto. Più informazioni e dati hai sulla tua casa, più precisamente il valore può essere determinato.

Difficoltà nella valutazione della casa: difetti della casa

Soprattutto nel caso di case più vecchie, può essere difficile valutare correttamente il valore se il tessuto edilizio mostra segni di danneggiamento.

Proviamo a fare degli esempi:

  • una cantina umida,
  • travi umide della casa,
  • Pericolo di marciume secco o muffe
  • travi in acciaio arrugginite sui balconi
  • crepe nei muri esterni o sotto il tetto

Allora sorge la domanda: a quale costo potrebbero essere risolti eventuali difetti, ad esempio, prima di un acquisto?

Solo un esperto può valutare tale danno. Può valutare in che modo la eventuale carenza influisce sul valore o cosa si può fare per correggerla. Anche se vendi una casa con dei difetti, un esperto ti fornirà una buona base di argomentazione e puoi consigliare i potenziali acquirenti su come procedere. Questo crea fiducia e aiuta a non vendere la casa al di sotto del suo valore.

Chiama un professionista per valutare la tua casa

Per calcolare il valore della tua casa puoi rivolgerti anche ad un esperto immobiliare , che sia un agente immobiliare abilitato allo svolgimento della professione.  

Questo specialista redigerà una relazione documentata tenendo conto anche dell’analisi comparativa della situazione di mercato nella quale è ubicato l’immobile.

La valutazione, inoltre, terrà conto di eventuali lavori di ristrutturazione, atti a migliorare l’isolamento termico e risparmiare sul riscaldamento ; il valore della tua casa sarà notevolmente aumentato.

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